Strip malls avançam em capitais e interior e atraem investidores

Eles estão espalhados pelo país há algum tempo, porém, nos próximos anos, o brasileiro vai ver com muito mais frequência um modelo de comércio que é sucesso nos EUA, os strip malls.

Traduzindo para o português, os strip malls são faixas de lojas em ruas, com foco em serviços, alimentação e conveniência, geralmente organizadas em áreas com alto fluxo de pessoas.

São uma opção para moradores de bairros que, ao sair ou voltar para casa, podem encontrar, em um mesmo local, padaria, farmácia, lavanderia e até clínica de estética e ou médica.

Dezenas de projetos de strip malls estão em planejamento ou em construção neste final de ano em todo o país, de acordo com arquitetos, consultores de varejo e investidores.

E esses projetos, que começaram mais fortemente em grandes capitais, estão também indo para o interior do país, em cidades que já possuem ou não centros comerciais.

O formato tem ganhado força porque atende a interesses de consumidores, lojistas e investidores, surgindo como uma alternativa aos shoppings tradicionais e às lojas de ruas.

Para os consumidores, funciona como praticidade e facilidade, já que estão próximos de suas residências e oferecem estacionamento gratuito.

Para os lojistas, é uma opção de expansão da marca e por um custo menor. Os contratos seguem as regras de locação de um imóvel comercial, não há cobrança de 13º aluguel.

Os comerciantes também estão livres de pagamento de fundo de promoção e de luvas, na maioria das vezes, e o condomínio tem valor menor do que o de shopping.

Inicialmente mais concentrado nas mãos de incorporadoras e construtoras, o formato tem atraído investidores menores e de diversos setores diante de seu potencial de multiplicação.

ABMALLS

O modelo tem crescido a ponto de já ter uma entidade para cuidar de interesses desses empreendimentos, a Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls).

Quando foi criada, há 5 anos, havia sete associados com 70 empreendimentos no país. Hoje, são 40 associados, com 608 empreendimentos espalhados por 17 Estados brasileiros.

Em média, cada um deles tem 14 lojas, duas âncoras, com 2 mil metros quadrados de ABL. A região Sudeste concentra a maior parte deles, 74%. Metade deles tem até cinco anos.

“A maioria está em bairros de grandes cidades, mas há um movimento de interiorização dos strip malls, puxado por grandes redes”, diz Marcos Saad, presidente do conselho da ABMalls.

A empresa de Saad, a MEC Malls, já desenvolveu cerca de 25 projetos de strip malls nos últimos 30 anos no Estado de São Paulo, boa parte nos últimos cinco anos.

Atualmente, a MEC trabalha em seis projetos, com negociação de áreas, especialmente no interior paulista. Todos com uma média de 2 mil a 3 mil metros quadrados de ABL.

“Os terrenos nas capitais estão cada vez mais caros e por isso existe um movimento de levar os strip malls também para o interior”, afirma Saad.

Nas capitais, quem domina esse formato de comércio são, geralmente, incorporadoras e construtoras de imóveis residenciais ou comerciais.

Para tornar o modelo viável economicamente, elas reservam o pavimento térreo dos empreendimentos para uso de comércio e serviços, um conceito chamado de fachada ativa.

Uma das maiores incorporadoras do país, com 35 desses empreendimentos em São Paulo, tem hoje 30 strip malls em desenvolvimento, com foco em alimentação, serviços e conveniência.

Um executivo da empresa informou que muitas franquias concentradas em shoppings estão migrando para este formato para viabilizar expansão, já que os custos são menores.

O arquiteto Jayme Lago, especializado em centros comerciais, tem uma lista de 12 projetos de strip malls em desenvolvimento, principalmente para o interior e litoral de São Paulo.

São José do Rio Preto, Sumaré, Olímpia, Jundiaí, Guarulhos, Taubaté são algumas das cidades com projetos em andamento e já com interesse de grandes redes de supermercados.

“Os shoppings acabaram espantando os lojistas em razão de custos. Quem não olhava para este modelo de comércio passou a olhar com bem mais interesse”, afirma Lago.

Os strip malls, diz, passaram a ser uma alternativa para franquias, tanto que “muitas incorporadoras não estavam dando a mínima para as fachadas ativas, e agora estão.”

“O varejo brasileiro vive um êxodo urbano e as cidades do interior oferecem conforto, segurança, facilidade de deslocamento. Os lojistas têm de ir onde o povo está e nos formatos que atendam às demandas da população”, diz o consultor de varejo Marcos Semenzin.

VAREJO DE VIZINHANÇA

Janice Mendes, superintendente da ABMalls, diz que os strip malls fazem parte do varejo de vizinhança e tem tudo a ver com a mudança de comportamento dos consumidores.

“Esse formato cresce como resposta às demandas dos consumidores. Com a falta de espaços para novos shoppings, os strip malls acomodam muito bem em bairros novos, como se vê no Brasil e na América Latina”, diz.

Esse é um dos motivos para o surgimento de novos investidores neste tipo de empreendimento, como grupos de empresários de outros setores, como têxtil e agronegócio.

“Há cada vez mais novos entrantes nesse negócio. Às vezes do próprio mercado imobiliário, às vezes adquirentes de imóveis parados que buscam nova vocação para eles”, diz Luiz Fernando Rodrigues, sócio-fundador da Gerccom, que faz gestão de imóveis comerciais.

Com 35 desses empreendimentos sob sua gestão, a Ary Brasil Administração de Imóveis, do Ceará, que nasceu há 18 anos para construir strip malls, inaugurou uma dúzia deles nos últimos cinco anos.

“É um modelo que caiu no gosto dos brasileiros. Primeiramente, pelo custo e conveniência, e também por estar ancorado com supermercados e farmácias, comércios essenciais”, afirma Henrique Ary Brasil”, sócio da empresa e presidente da ABMalls.

Alguns dos empreendimentos que administra estão em Juazeiro do Norte, Sobral e região metropolitana de Fortaleza. “Vejo este negócio com crescimento exponencial no Brasil”, diz.

Prova de que o modelo tem agradado de consumidores a investidores, diz, é o fato de a vacância nos strip malls praticamente não existir.

Alguns empreendimentos chegam a ter lista de espera de marcas para entrar.

O desafio dos investidores, de acordo com os desenvolvedores e gestores desse formato, é achar pontos bem posicionados, geralmente esquinas, com alto fluxo de pessoas.

O que se vê hoje com este formato, dizem, é a busca de arquitetura com ‘agradabilidade’, não apenas para conveniência, mas também para ser um lugar de pertencimento de comunidade.

“Hoje, o que se quer dos strip malls é que o consumidor diga o seguinte: ‘eu adoro esse lugar’”, afirma Rodrigues, da Gerccom.

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IMAGEM: MEC Mall/divulgação