Covid-19 e os contratos de locação comercial

*com Aline Ferreira Dantas, advogada especializada em contencioso cível e imobiliário

O novo coronavírus, institucionalizado como pandemia, impactou drasticamente a rotina da população mundial, refletindo, consequentemente, nos setores econômicos, de saúde, industrial e de ações governamentais. Visando a dirimir os riscos à própria população e mitigar a disseminação do vírus, as autoridades governamentais, em nível global, vêm buscando medidas protetivas aos seus cidadãos e aos sistemas de saúde, que não comportam a demanda.

E tais medidas vão desde a suspensão das atividades comerciais no período de quarentena, tal como ocorreu com o Estado de São Paulo desde o dia 24 de março, à retomada de leis antigas, vigentes em período de guerra, suspendendo ordens de despejos e de execução de dívidas de hipoteca não pagas, como ocorrerá nos Estados Unidos.

Não se questiona que a intervenção estatal, neste momento, tenha o foco, prioritariamente, na segurança da sociedade civil. Entretanto, diante do impacto econômico dessas medidas, principalmente no comércio e na indústria, inúmeras já são as discussões e especulações sobre os contratos de execução continuada, tal como o contrato de locação não residencial.

O contrato de locação não residencial, regido pela máxima “rebus sic stantibus”, via de regra, deve ser cumprido conforme as circunstâncias do momento da contratação. Todavia, seja pela teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, seja pelas normas previstas no Código Civil, a exemplo da possibilidade de modificação das condições do contrato, neste momento, a revisão contratual, ou seja, flexibilização das partes a fim de manter o negócio jurídico, não só é plenamente possível, como medida a ser incentivada, de modo a evitar a massificação de demandas judiciais, cujo objeto seja o contrato de locação comercial. No contexto em que vivemos, a demanda judicial pode ser ainda mais danosa do que o cumprimento de um mal contrato.

Nesse sentido, evidente que a restrição de funcionamento do comércio, nos termos do Decreto do Governo Estadual de São Paulo, repercutirá na relação locador x locatário. Do ponto de vista do locatário, este não poderá usufruir do bem locado com toda sua potencialidade, diante da proibição e/ou restrição de funcionamento por período, apesar de determinado, ainda incerto. Até então, essa era a realidade dos shoppings-centers, cinemas, mas agora, também da grande maioria dos comerciantes locais. E do ponto de vista do locador, o recebimento do aluguel deveria ocorrer nos termos contratados.

Nessa linha, foi aprovado no Senado Federal o Projeto de Lei nº 1179/20, vedando a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizados após 20 de março de 2020 (se estendendo até o fim da pandemia), permanecendo assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas nos incisos I, II III e IV do artigo 47 da Lei de Locação nº 8.245/91. Ou seja, há um movimento de flexibilização nas relações locatícias propagado pelo Poder Legislativo e que, independente de aprovação do PL, deve ser fomentado e praticado nas relações entre particulares.

Uma sinuca de bico, que em “tempos de paz”, facilmente seria solucionada pelo Direito Civil e pela Lei de Locação. Contudo, diante do cenário atual, considerando que o PL nº 1179/20 não tratou sobre o tema para as locações comerciais, nos parece mais plausível, ao menos por tempo determinado, a aplicação analógica do artigo 567 do Código Civil, possibilitando o pedido de redução proporcional do aluguel, mesmo que ainda não tenha transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da lei 8.245/91, para que se preserve o negócio jurídico e a longevidade da atividade empresarial, principalmente das empresas de pequeno e médio porte, excetuando-se os contratos em que expressamente tenha o locatário assumido o risco decorrente de pandemia seguida da suspensão das atividades, devendo prevalecer o pacta sunt servanda, dando ao locador, portanto, o direito de integral recebimento do aluguel.

Diante de tantas dúvidas e incertezas, o caminho é a flexibilização, diálogo, e bom-senso de todos, visando à maximização do bem-estar geral da sociedade e a recuperação gradativa da economia.

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