Além do varejo: o plano do Carrefour para lucrar com seu braço imobiliário

Cada vez mais comuns de se ver, os pequenos shoppings montados nas galerias dos super e hipermercados dizem muito sobre o atual momento do varejo. Serviços como restaurantes, farmácias e lotéricas agora ganham a companhia de grandes operações, como Smart Fit e McDonald’s, dentro dessa categoria de mall.

Algo bem diferente daquilo que se via na década de 1970, quando o Carrefour chegou ao Brasil. Na época, a entrada da varejista francesa no país trouxe um novo conceito de varejo, com lojas de grande porte, autoatendimento, preços acessíveis e um extenso número de vagas de estacionamento.

Por décadas, esse foi o modelo replicado pelo grupo que sustenta o título de maior varejista do país, com mais de 720 unidades e um ecossistema robusto que integra hipermercados, atacarejos, drogarias, postos de combustíveis, clubes de compras, um banco próprio e um braço imobiliário. Este último, chamado de Carrefour Property, reúne mais de 250 galerias, 427 imóveis e 400 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), que o coloca entre os maiores operadores de centros comerciais do país.

"O Carrefour comprava grandes terrenos - de 60 mil metros quadrados - para supermercados de grande formato, priorizando localização e espaço para estacionamento. Era 100% voltado para a incorporação de um conceito de supermercado com lojas de 5 mil metros quadrados. Não se pensava no uso do solo para além disso, o importante era ter conforto de vagas", relembrou Fernanda Ferrari, diretora de Gestão Imobiliária do Carrefour Property.

Ao narrar a forma como o grupo francês tem lidado com seus ativos imobiliários, a executiva destaca que, por meio dessa nova divisão, a varejista passou a ter um outro olhar sobre os espaços de galeria, estacionamentos e centros de distribuição do grupo. Com o tempo, mudanças municipais nos planos diretores e no perfil dos clientes, que se tornaram menos dependentes de carro, reduziram a demanda por estacionamento em alguns endereços.

 

Em busca de formas para rentabilizá-los como novos negócios, a varejista tem hoje cerca de 20 projetos para sair do papel que mesclam ativos do grupo com torres residenciais, comerciais, corporativos e outros formatos. Em São Paulo, por exemplo, uma unidade próxima à Marginal Pinheiros dará origem a um complexo multiuso que mescla apartamentos residenciais, salas comerciais e área de varejo. Conhecido como Paseo Alto das Nações, o complexo será entregue em duas fases - a primeira até o fim deste ano e a segunda em 2026.

Hoje, no local funciona uma loja do Carrefour que será cercada por três torres e um teatro. Por essa razão, o hipermercado foi pensado dentro do projeto com um papel de loja âncora a fim de atrair outras operações importantes para o complexo. Um exemplo, nesse caso, foi a mudança de uma unidade da academia Bio Ritmo, que já funcionava em um imóvel de rua nas redondezas e, após uma negociação, se mudou para dentro da galeria.

O objetivo, segundo Fernanda, é repetir o que já acontece em grandes metrópoles, que, a partir de um grande projeto de uso misto, acaba por criar uma nova centralidade, especialmente próximo a sistemas de transporte público. No caso do Paseo Alto das Nações, a estação Granja Julieta está a menos de 300 metros de distância.

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E uma lógica parecida vai se espalhando por outros estados para aproveitar o potencial construtivo remanescente de um landbank (estoque de terrenos) de 17 milhões de metros quadrados do grupo. Entre os acordos mais recentes estão a construção de um empreendimento residencial com a Vitacon, em São Paulo, e um condomínio logístico com a Log, em Maceió, com cerca de 44 mil metros quadrados de área locável, onde antes era um supermercado da rede.

Segundo Fernanda, em projetos assim, o Carrefour Property é responsável por analisar o potencial das áreas e definir a melhor utilização para elas, enquanto os parceiros assumem o investimento e os riscos. A escolha desses parceiros é feita por meio de uma concorrência. Nessa toada, a companhia vem também conversando com incorporadoras para entrar como permutante em projetos residenciais e galpões logísticos - e já foi procurada por nomes como Mercado Livre, Amazon, Shopee e outros.

União de bandeiras

Atualmente, o grupo possui mais de 1 mil pontos de venda com as bandeiras do Carrefour (que contempla hipermercados, lojas de bairro, de conveniência, drogarias e postos de gasolina), do atacarejo Atacadão e do clube de compras Sam’s Club, além de marcas regionais.

Em 2023, outra novidade: o grupo passou a combinar diferentes formatos de negócio, como Atacadão, Sam's Club e hipermercados Carrefour em um único espaço físico e, assim, liberando um terreno inteiro para futuros negócios de incorporação. A estratégia, segundo Fernanda, é aumentar a atratividade das marcas do grupo, otimizar custos e adaptar-se às mudanças do mercado, especialmente após a aquisição do Grupo BIG.

De acordo com a executiva, a recente organização desse portfólio facilitou o diálogo com fundos e incorporadoras, e essa área tem despertado interesse justamente pelo avanço do conceito de multiuso nas grandes cidades. A localização desses ativos é outro motor desse apetite, já que muitos dos terrenos estão em áreas densificadas e, em muitos casos, são a única oportunidade construtiva daquela região.

 

Com galerias ao redor de seus hipermercados desde o início da operação no Brasil, Fernanda lembra que esse modelo começou com pequenos serviços, como sapateiro e chaveiro - e perdurou assim por décadas. Com o passar do tempo, o metro quadrado dos shoppings encareceu, as lojas de rua passaram a sofrer com a falta de segurança e as galerias foram se tornando uma opção para o comércio.

Assim, o portfólio do grupo cresceu e colocou o Carrefour Property entre as três maiores empresas de shoppings em ABL, com cerca de 4 mil contratos com lojistas. E duas das maiores galerias dessa lista são consideradas shoppings de pequeno porte: o Pamplona, no Jardim Paulista, e o Butantã Shopping, que, somadas ao Paseo Alto das Nações, totalizam mais de 377 mil metros quadrados de ABL.

Hoje, esses espaços vivem um momento de ressignificação, diz a executiva. Embora não tenha a pretensão de ser visto como um shopping, por não ter opções de lazer, entretenimento e gastronomia sofisticada, Fernanda revela que a varejista aposta em projetos que otimizam salões de venda superdimensionados para atrair grandes redes como Leroy Merlin, Decathlon, Obra Max e Smart Fit para dividir o espaço.

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IMAGENS: Carrefour/divulgação